Reactie op: Gelukt met Decreet Uitgifte Domeingrond boedels tegen te gaan?
Op Starnieuws van 08 september 2017 heeft Mr. dr. A.C. Akkal-Ramautar een artikel geplaatst met als titel: Gelukt met Decreet Uitgifte Domeingrond boedels tegen te gaan?
Ik heb dit artikel met belangstelling gelezen, mede omdat ik de pogingen van de auteur om de boedelproblematiek aan te pakken, toejuich.
Ten aanzien van dit vraagstuk heeft de overheid zich langer dan een anderhalve eeuw apathisch opgesteld. Ook vanuit de juristengemeenschap zijn er weinig mogelijkheden aangedragen om de boedelproblematiek uit de wereld te helpen. Mr. A. Saheblal behoort tot de weinigen die concrete voorstellen hebben aangedragen. Overigens is daar weinig aandacht aan besteed met uitzondering van de auteur die de voorstellen van Saheblal nieuw leven heeft ingeblazen.
De reden waarom de boedelproblematiek nooit echt is aangepakt door welke regering dan ook, is onduidelijk. Dit terwijl het vaststaat dat de onverdeelde boedels de economische ontwikkeling van ons land in ernstige mate belemmeren. De gronden liggen er onbenut bij, terwijl er mogelijkheden zijn voor economische activiteiten en daardoor inkomsten voor zowel de Staat als particulieren. Het is daarom verheugend dat mevr. Akkal-Ramautar het niet gelaten heeft bij haar proefschrift, maar blijft zoeken naar mogelijkheden tot oplossing.
Desondanks moet ik enkele kanttekeningen plaatsen bij haar artikel, aangezien dit naar mijn mening enkele juridisch aanvechtbare standpunten bevat.
De auteur begint met een artikel van de heer Ronald Hooghart te citeren, waarin hij stelt dat familieboedels onderhands verkocht worden met behulp van notarissen en anderen met de bekende gevolgen. Voor de juridisch niet-ingewijden is het goed op te merken dat in de rechtswetenschap het begrip onderhands staat tegenover authentiek. Een onderhandse akte is een geschrift dat zonder tussenkomst van een notaris of andere autoriteit rechtsgeldig tussen partijen kan worden opgemaakt. Dit is bijvoorbeeld het geval bij een huurovereenkomst die alleen tussen huurder en verhuurder wordt gesloten, zonder tussenkomst van een notaris, of een koopovereenkomst met betrekking tot een auto die bij de dealer wordt getekend.
De wet verplicht echter voor bepaalde rechtshandelingen dat deze bij authentieke (notariële) akte moeten geschieden. Dit is bijvoorbeeld het geval bij het opmaken van een testament of het oprichten van een stichting. Bij onroerend goed moeten wij onderscheid maken tussen de koopovereenkomst en de akte van levering of overdracht, in de praktijk transportakte genoemd.
De koopovereenkomst van een perceel met gebouwen (onroerend goed) mag (in Suriname anders dan bijv. in Nederland) onderhands, dat wil zeggen zonder notariële tussenkomst rechtsgeldig door partijen worden opgemaakt.
Wanneer men echter de overdracht ten name van de koper wil laten plaatsvinden is wel een notariële akte noodzakelijk. Dit betekent dus dat een boedel waarin onroerend goed zit nooit kan worden overgedragen bij onderhandse akte. Juridisch gezien is daarom de opmerking dat dergelijke goederen onderhands worden overgedragen niet juist, daar zulks rechtens niet mogelijk is.
Wat waarschijnlijk bedoeld wordt is dat deelgerechtigden al dan niet met behulp van de notaris hun aandeel onderhands verkopen (dus niet leveren of overdragen). De notaris kan wel behulpzaam zijn bij het maken van een dergelijke koopovereenkomst, maar noodzakelijk is dit niet. Partijen kunnen dit zelf doen.
Maar ook al wordt het document op het kantoor van een notaris opgemaakt, het blijft een onderhands stuk. Dit omdat voor een notariële akte bepaalde vormvereisten gelden, waarop in dit artikel niet verder zal worden ingegaan, maar gemakshalve kan gesteld worden dat men een notariële akte herkent aan de aanhef: ‘Heden, de ………………., verscheen voor, Mr……. notaris in Suriname, residerende te Paramaribo, in tegenwoordigheid der na te noemen aan mij bekende getuigen’, terwijl aan het slot staat: ‘ WAARVAN AKTE, in minuut opgemaakt, verleden te Paramaribo, ten kantore van mij, notaris, op datum als in het hoofd dezer is vermeld, in tegenwoordigheid van: ……………………………………….., als getuigen.
Onmiddellijk na voorlezing is deze akte ondertekend door de comparant(en), de getuigen en mij, notaris.’.
Deze vormvereisten ontbreken bij een onderhandse akte.
Mr. Akkal-Ramautar merkt verder terecht op dat het Decreet Uitgifte Domeingrond (DUD) de erfgenamen van een grondhuurperceel verplicht om binnen achttien maanden na het overlijden van de grondhuurder één van de deelgerechtigden aan te wijzen op wie het recht overgaat.
De wet geeft echter niet op ondubbelzinnige wijze aan hoe dat moet gebeuren. De formulering van de wet is dat dit schriftelijk moet geschieden aan de hypotheekbewaarder onder overlegging van een notariële verklaring van gerechtigheid (m.i. moet dit zijn: gerechtigdheid). De meest geldende opvatting in het notariaat is dat bedoeld wordt een (notariële) akte van scheiding en deling. Echter bestaat er ruimte voor de opvatting dat volstaan zou kunnen worden met een verklaring van erfrecht, opgemaakt door een notaris samen met een verklaring van alle erfgenamen, waarbij zij één van hen aanwijzen als opvolger. Deze methode is aanzienlijk goedkoper voor partijen.
Naar ik begrepen heb is het hypotheekkantoor ook van mening dat de opnaamstelling van het recht van grondhuur bij een notariële akte van scheiding en deling moet geschieden.
De opmerking van mevrouw Akkal-Ramautar dat er na een periode van achttien maanden geen sprake kan zijn van boedelpercelen op de titel grondhuur is m.i. niet terecht. Behalve de mogelijkheid van schorsing van de werking gedurende de tijd van één jaar na het overlijden van de grondhuurder, geeft de wet een andere mogelijkheid om het van rechtswege terugkeren in de boezem van de Staat tegen te gaan. In art. 16 lid 2 DUD is de mogelijkheid van een beroep op overmacht genoemd. Wat onder overmacht moet worden verstaan is niet gedefinieerd. In de praktijk van het notariaat wordt gekozen voor een ruime interpretatie. Van overmacht kan bijvoorbeeld sprake zijn indien het binnen achttien maanden niet duidelijk is wie de erfgenamen zijn, maar ook indien er geen contact mogelijk is tussen de erfgenamen zodat niet één van hen als opvolger kan worden aangewezen.
Er is inderdaad een rechtszaak geweest waarbij de rechter bij overschrijding van de termijn van achttien maanden beslist heeft dat het recht van grondhuur van rechtswege vervallen was. Hierbij kan worden aangetekend dat de gedaagde (of zijn advocaat) verzuimd had een beroep te doen op overmacht. Aangezien de Surinaamse jurisprudentie niet gepubliceerd wordt, is het mij niet bekend of de rechter het begrip overmacht zoals bedoeld in art. 16 DUD nader heeft omschreven. Ik ga ervan uit dat dit niet gebeurd is.
Ten aanzien van het binnen achttien maanden overdragen van het grondhuurperceel op naam van een stichting kan ik met de auteur beamen dat dit in de praktijk regelmatig geschiedt. Inderdaad is hiervoor toestemming van overheidswege nodig en zulks wordt door de notaris ook gevraagd. Pas na verkrijging daarvan vindt de overdracht plaats.
Wat mij wel verbaast, is dat mevrouw Akkal-Ramautar stelt dat de overdracht aan de stichting veelal plaatsvindt zonder dat alle deelgerechtigden meewerken. Terecht merkt zij op dat een dergelijke akte geen rechtskracht heeft. Ik kan mij niet voorstellen dat een notaris zich willens en wetens hieraan schuldig zal maken, omdat deze functionaris aansprakelijk is voor alle schade die uit een dergelijke nietige overdracht voortvloeit. Maar daarnaast kan de notaris ook tuchtrechtelijk worden aangesproken voor het niet op juiste wijze uitoefenen van zijn beroep.
Ik zou daarom de auteur willen uitnodigen om in concreto één of meer van deze gevallen te noemen, zodat ik daar een beter oordeel over zou kunnen vellen.
Ik merk op dat een groot voordeel van overdracht aan een stichting binnen achttien maanden is dat het boedelprobleem met betrekking tot dat specifieke grondhuurperceel is opgelost, daar de stichting als rechtspersoon niet kan overlijden.
Wat wel juist is, is dat in de Memorie van Toelichting van het DUD vermeld staat dat art 16 DUD is bedoeld om boedelvorming met betrekking tot grondhuurpercelen tegen te gaan.
Ik ben het met de auteur eens dat dit in de praktijk niet gelukt is. Vóór het genoemde vonnis van de kantonrechter (Kasi ca de Staat Suriname, Kr. d.d. 5-1-2012 AR 110347) werd art. 16 DUD in de Surinaamse rechtspraktijk door velen (ten onrechte) als een ‘dode letter’ (een bepaling die niet meer wordt nageleefd en dus ook niet meer kan worden afgedwongen) beschouwd. Bij velen in de juridische wereld kwam daarom de uitspraak van de Kantonrechter aan als donderslag bij heldere hemel!
Mr.Dr. C.A. Kraan, kenner van het Surinaams recht, zegt in een van zijn artikelen dat het met de boedelproblematiek bij grondhuurpercelen niet zo een vaart loopt, daar grondhuur voor maximaal 40 jaar verleend wordt. Hij vindt art. 16 DUD slecht geredigeerd en daardoor aanleiding gevend tot tal van vragen en stelt zelfs voor dit artikel te laten vervallen!
Bovendien wijst hij erop dat de overheid in de praktijk dit artikel niet handhaaft, maar zich alleen erop beroept wanneer dat haar goed uitkomt.
Als Kraan gelijk mocht hebben is hier sprake van onbehoorlijk bestuur.
Grondinstituut of Grondkamer
Mevr. Akkal-Ramautar pleit voor de instelling van een Grondinstituut naar analogie van de in het verleden bestaan hebbende instituten voor het afwikkelen van onbeheerde nalatenschappen. Een dergelijk instituut zou zeker zinvol kunnen zijn, maar ik vraag mij af of de voorkeur niet gegeven moet worden aan het operationeel maken van de Grondkamer die is ingesteld bij Decreet L-4 van 15 juni 1982 (Decreet Grondkamer).
Waarom deze Grondkamer die in 1982 is ingesteld, door opeenvolgende regeringen nooit operationeel is gemaakt, is niet duidelijk. Voor de hand ligt dat politieke motieven een rol gespeeld hebben (misschien wilde men geen pottenkijkers!).
Het is wel zo dat de Grondkamer primair een adviserende taak heeft naar de desbetreffende minister toe, met dien verstande dat deze Kamer in bepaalde gevallen vooraf gehoord moet worden door de minister. Daarnaast is de Kamer echter ook belast met de beslechting van bepaalde geschillen, terwijl sommige overeenkomsten, voorzover deze niet aan de goedkeuring van de minister zijn onderworpen, goedkeuring van de Kamer behoeven.
De auteur heeft wellicht met het instellen van een grondinstituut primair een orgaan op het oog dat met de boedelproblematiek belast is. De mogelijkheid is echter aanwezig om de taak van de Grondkamer bij wet uit te breiden. Hierover zou dan in de bevoegde kringen eerst van gedachten moeten worden gewisseld alvorens tot een aanpassing van het Decreet Grondkamer te komen.
Aangezien de wettelijke infrastructuur aanwezig is, pleit ik ervoor om de Grondkamer zo spoedig mogelijk operationeel te maken.
Carlo Jadnanansing
Paramaribo, 14 september 2017.